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IVAG - IFK Sachwertfonds Deutschland 2 |
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40227 Düsseldorf
Ludwig-Erhard-Allee 9 |
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Fondsimmobilie Düsseldorf
Düsseldorf – urige Altstadtlokale, vielfältige Einkaufsmöglichkeiten vom
einfachen Discounter bis zur luxuriösen Kö, ein abwechslungsreiches Kunstund Kulturange-bot, Ausbildung und Arbeit auf höchstem Niveau. Die rund
585.000 Einwohner der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt wissen es
längst: Düsseldorf bietet alle Möglichkeiten, sich rundum wohl zu fühlen. In
der jährlich von der Beratungs-gesellschaft Mercer Human Resource Consulting
durchgeführten weltweiten Ver-gleichsstudie zur Bewertung der Lebensqualität
in 215 Groß städten belegt die Stadt Platz sechs – und lässt damit zum wiederholten
Mal als beste deutsche Metropole München, Frankfurt und Hamburg
hinter sich. |
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Düsseldorf – Deutschlands beste Metropole
Als Firmensitz einer ganzen Reihe von Unternehmen mit
Weltbedeutung, als deutscher Banken- und Börsenplatz
Nummer zwei hinter Frankfurt, als umsatz-stärkster Werbeund
Modestandort Deutschlands verfügt die Stadt über eine
überragende Wirtschaftskraft. Über Schiene, Straße und
Wasser sowie über den drittgrößten Flughafen der Republik
ist für Personen und Güter die größtmögliche Mobilität
gewährleistet. Neun Hochschulen und Fachhochschulen sorgen
für den hochqualifizierten Nachwuchs, um die errungenen
Stärken weiter auszubauen.
Doch nicht allein der wirtschaftliche Wohlstand prägt den
Charakter Düsseldorfs. Die Landeshauptstadt ist eine der
wichtigsten Kulturadressen der Region. Neben ihren international renommierten Museen und Galerien bieten Oper,
Theater und Konzerte für Kulturinteressierte eine reiche Auswahl.
Düsseldorf bietet zudem viel Raum für Natur. Die
„ökologische Stadt“ ist im Jahr 2010 das zentrale Thema im
Düsseldorfer Stadtmuseum, mit zahlreichen Ausstellungen,
Workshops, geführten Touren und anderen Events. Zu sehen
gibt es viel: Im Stadtgebiet gibt es 43 Naturdenkmäler und
elf Naturschutzgebiete mit einer Gesamtfläche von ca.
37.000 m². Insgesamt verfügt die Stadt über 1.238 ha
öffentliche Grünflächen. |
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Kreisfreie Stadt Düsseldorf
Nordrhein-Westfalen
Einwohner: ca. 585.000
Fläche: ca. 220 km²
Arbeitslosenquote: ca. 9,5 %
(Stand Juni 2010)
Kaufkraftkennziffer: 120,3
(Stand 2009, Bundesdurchschnitt = 100) |
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Immobilienstandort Düsseldorf
Wie in den meisten Immobilienhochburgen Deutschlands scheint
auch in Düssel-dorf die Krise überwunden. Zwar vermeldet der
Immobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate aufgrund der
Fertigstellung einiger Großobjekte eine hohe Leerstandsrate von
über 10 %, jedoch weist der Flächenumsatz rekordverdäch-tige
Ausmaße auf. Allein im ersten Quartal 2010 wurden 148.000 m²
umgesetzt – eine Zahl, die an die Boomjahre 2007 und 2008
erinnert. Gegenüber dem ersten Quartal bedeutet dies eine Steigerung
um 174 %. Die Menge der in Bau befind-lichen Flächen
hat deutlich abgenommen, die Mieten halten ihr Niveau stabil. |
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Objektstandort
Die Ludwig-Erhard-Allee im zentralen Stadtteil Oberbilk, nur
etwa 600 m vom Düsseldorfer Stadtzentrum entfernt, ist eine
Nebenstraße der Kölner Straße, einer der wichtigsten Ausfallstraßen
der Düsseldorfer Innenstadt. Die An-schlussstelle Düsseldorf-Wersten der Autobahn A 46 ist ca. 4 km, die Bundes-straße
B 8 1 km entfernt. Die Anbindung der Fondsimmobilie an das öffentliche Verkehrsnetz ist mit Bahn, U-Bahn, Bus und Straßenbahn
mit Haltestellen in bequemer fußläufiger Entfernung von
nur rund 300 m gegeben. Der internationale Flughafen Rhein-
Ruhr ist ca. 10 km entfernt. |
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Objektbeschreibung
Das im Jahr 1987 errichtete Bürogebäude weist sechs oberirdische
Geschosse auf, mit einem eingeschossigen Anbau. Es gibt
zwei Untergeschosse (mit u. a.
46 TG-Stellplätzen) und Miteigentumsanteile an weiteren 46 Parkplätzen im benachbarten
Parkhaus. |
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Objektnutzung
Bürogebäude
Grundstücksfläche: ca. 2.339 m²
Gebäudeflächen(1):
Bürofläche: ca. 4.486 m²
Lagerfläche: ca. 1.054 m²
Tiefgaragenstellplätze: 46
Parkhausstellplätze: 46
(1) Flächen laut Verkehrswertgutachten, Abweichungen sind möglich. |
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Der Kaufpreis für diese Immobilie beträgt EUR 8.500.000, der
Vermietungsstand der Immobilie liegt bei rund 86 %.
Vor Ankauf der Immobilie hat die Fondsgesellschaft ein Verkehrswertgutachten
von der Sachverständigenkanzlei Dr. Ludwig & Partner, Augsburg, eingeholt. Diese ermittelt per Stichtag
01.06.2010 einen Verkehrswert von EUR 9.750.000. |
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Gebäudebeschreibung
Nutzung: Büro- und Geschäftsgebäude
Stockwerke: 6 oberirdisch, 2 unterirdisch
Baujahr: 1987 |
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Baubeschreibung
Rohbaukonstruktion: Stahlbetonskelettbau; Außenwände:
Stahlbeton;
tragende Innenwände: Mauerwerk; nichttragende
Innenwände: Ständerwerk
Fassade: straßenseitig Natursteinfassade; Alu- und Kunststoffelemente
an vorgehängter Konstruktion
Dach: Flachdach mit Betonversiegelung und Kiesschüttung
Fenster und Türen: Aluminiumfenster, Isolierverglasung,
straßenseitig außen liegender Sonnenschutz; Außentüren:
Aluminium-Glas-Konstruktion; Innentüren: Holztüren mit
Stahlzarge; Etageneingangstüren: Metalltüren mit Drahtverglasung
Bodenbeläge: Eingang und Treppenhaus: Naturstein; Büroräume: teils PVC,
teils Teppichboden; Untergeschoss: Beton
Wände und Decken: Eingangsbereich und Treppenhaus: verputzt
und gestrichen, sonst teils verputzt und gestrichen,
teils tapeziert und gestrichen, Sanitärräume raumhoch gefliest;
Betondecken, in den Büroräumen: abgehängte Decken
Installationen: Heizung: Fernwärme mit zentraler Verteilung;
Lüftung und Kühldecken im 5. Stock; Elektroinstallation:
etagen weise Unterverteilung, Bodenkanäle; Warmwasser:
zentral
Aufzugsanlagen: 2 Personenaufzüge, 1 Lastenaufzug
Erschließungszustand: voll erschlossen
Erhaltungszustand: gut |
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Vermietung
Mit ca. 3.897 m² ist die DAK Deutsche Angestellten Krankenkasse
der Mieter
mit dem größten Flächenanteil im Gebäude.
Mietbeginn war der 01.11.2004.
Der Mietvertrag endet zum
30.06.2018. Es besteht ein zweimaliges mietersei-tiges Optionsrecht
von je fünf Jahren. Der Mietzins wird zu 100 % der Ent-wicklung
des Verbraucherpreisindex angepasst, sobald der
Index eine Verän-derung von mindestens 10 % aufweist.
Die weiteren Flächen der Fondsimmobilie sind in Einheiten von
ca. 525 m² an die DG HYP Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG und von ca. 351 m² an die Ärztekammer Nordrhein ver-mietet.
Ca. 261 m² Bürofläche und ca. 531 m² Lagerfläche stehen zur Vermie-tung an. Von den 46 Stellplätzen in der
zur Fondsimmobilie gehörenden Tiefga-rage sind
26 Stellplätze
vermietet. Die 46 Stellplätze im benachbarten Parkhaus sind
vollständig vermietet, davon 31 Stellplätze an die DB BahnPark
GmbH. |
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Mietniveau
Der Büroflächenmietzins für vergleichbare Objekte in Düsseldorf
bewegt sich zwischen EUR 8 und EUR 12,50 pro m² (zuzüglich
Umsatzsteuer). Mit einer durchschnittlichen aktuellen Büroflächenmiete
von ca. EUR 10,90 pro m² liegt
der Objektmietzins im
Mittelfeld. Die nachhaltige Miete für Büroflächen wird im Verkehrswertgutachten
der Sachverständigen Dr. Ludwig & Partner
für Immo-bilienbewertung mit EUR 11 netto kalt pro m² monatlich
angesetzt. Für Kfz-Stellplätze weist das Verkehrswertgutachten
eine nachhaltige Miete von EUR
40 monatlich aus, die
Objektmiete liegt hier bei durchschnittlich EUR 53 pro vermietetem
Stellplatz. Für Lagerflächen ermittelt das Verkehrswertgutachten
eine nachhaltige Miete in Höhe von EUR 3 netto kalt pro
m² monatlich, der Objektmietzins liegt in diesem Segment bei
durchschnittlich EUR 2,88 pro m². |
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