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IVAG - IFK Sachwertfonds Deutschland 2 |
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50226 Frechen-Habbelrath
Frechener Straße 20–22 |
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Fondsimmobilien
an attraktiven Umlandstandorten
Das Umland dominanter Großstädte wird im Volksmund häufig als „Speckgürtel“ bezeichnet – mit Recht, denn diese Standorte sind die heimlichen
Profiteure der Ballungsräume. Als Wohnorte mit höchster Lebensqualität,
bequemer Verkehrsan-bindung und günstigen Lebenshaltungskosten bieten sie
ihren Bewohnern viel-fältige Möglichkeiten, am Arbeitsplatz- und Infrastrukturangebot
der Kernstädte teilzuhaben. Diese Vorzüge spiegeln sich häufig in
den vorzufindenden Bevölke-rungsdaten wider: hohe Kaufkraftwerte, stabiler
Bevölkerungszuwachs u. ä. Insbesondere für den großflächigen Einzelhandel sind
dies ideale Rahmenbe-dingungen, wie die erlesene Auswahl von Premiummietern
des vorliegenden Beteiligungsangebots beweist. |
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Stadt Frechen
Nordrhein-Westfalen
Einwohner: ca. 22.000
Fläche: ca. 45 km2
Arbeitslosenquote: ca. 8,3 %
(für Rhein-Erft-Kreis, Stand Juli 2010)
Kaufkraftkennziffer: 108,7
(für Rhein-Erft-Kreis, Stand 2009,
Bundesdurchschnitt = 100) |
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Objektstandort
Die ca. 50.000 Einwohner zählende Flächenkommune Frechen,
15 km westlich von Köln gelegen, umfasst ein Stadtgebiet von
rund 45 km2. Neben der Innenstadt mit 22.000 Einwohnern gibt
es noch acht Stadtgemeinden in der Peripherie, eine davon ist
Habbelrath mit ca. 3.500 Einwohnern. Frechen ist über öffentlichen
Personennahverkehr und Straße hervorragend an die
Rheinmetropole Köln angebunden. Die Fondsimmobilie liegt verkehrsgünstig
an der viel befahrenen Dürener Straße, einer wichtigen
Verbindungsstrecke zwischen Frechen im Osten und der
Kreisstadt Bergheim im Westen. Die Anschlussstellen Hürth der
A 1 und Frechen Nord der A 4 sind je ca. 7 km entfernt. Die nächsten Anschlussstellen zu den Bundesstraßen B 264 und B 55 sind
mit einer Entfernung von 5 km bequem erreichbar. Die Bushaltestelle
Steinberg ist nur 50 m vom Fondsobjekt entfernt. Zum
nächsten U-Bahnhof der Kölner Verkehrsbetriebe sind es 3 km,
zum Regio-nalbahnhof Kerpen-Horrem 4 km und zum Kölner
Hauptbahnhof 17 km. Zum 35 km entfernten Flughafen Köln-
Bonn gibt es eine umsteigefreie Bahnverbindung. |
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Objektbeschreibung
Das Fondsgrundstück liegt am südöstlichen Rand des Frechener
Stadtteils Habbelrath zwischen einem Gewerbe- und einem
Wohngebiet, etwa 5 km vom Frechener Stadtzentrum entfernt.
Die beiden in den Jahren 2006 und 2009 errichteten Handelsgebäude sind eingeschossig und nicht unterkellert. Der Parkplatz
ist für beide Objekte nutzbar.
Der Kaufpreis für diese Immobilie beträgt EUR 5.155.760, der
Vermietungsstand liegt bei 100 %.
Vor Ankauf der Immobilie hat die Fondsgesellschaft ein Verkehrswertgutachten
von der Sachverständigenkanzlei Dr. Ludwig & Partner, Augsburg, eingeholt. Diese ermittelt per Stichtag
02.08.2010 einen Verkehrswert von EUR 5.250.000. |
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Objektnutzung
Nahversorgungszentrum mit ca. 178 Parkplätzen
Grundstücksfläche: ca. 13.347 m²
Gebäudeflächen (1):
Einzelhandelsflächen: ca. 3.312 m²
Stellplätze: ca. 178
Bankautomat: 1
(1) Flächen laut Verkehrswertgutachten, Abweichungen sind möglich. |
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Gebäudebeschreibung
Nutzung: großflächiger Einzelhandel
Stockwerke: 1 ebenerdig
Baujahr: 2006 und 2009 |
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Baubeschreibung
Rohbaukonstruktion: Massivbau; Außenwände: Stahlbeton
und Mauerwerk; Innenwände: Mauerwerk, nichttragende
Innenwände Leichtbau
Fassade: Lochfassade, verputzt und gestrichen
Dach: Satteldach mit Pfannendeckung
Fenster und Türen: Aluminiumfenster, Isolierverglasung;
Außentüren: Automatik-türanlage; Innentüren: Kunststoffbeschichtete Holztüren, mit Stahlzarge; Notausgangstüren:
Stahltüren in Stahlzarge
Bodenbeläge: Fliesen
Wände verputzt und gestrichen; Sanitärräume zum Teil
raumhoch gefliest; abgehängte Decken
Installationen: Heizung: drei Gaszentralheizungen, Wärmeverteilung über Lüftungsanlage und Konvektoren; Klimatisierung in Vollsortimenter, Discounter und Drogeriemarkt;
Warmwasserversorgung dezentral
Kühl- und Tiefkühlräume für Vollsortimenter und Discounter
Außenanlagen mit Verbundpflaster, teilweise eingefriedet
Zwei Werbepylone
Erschließungszustand: voll erschlossen
Erhaltungszustand: neuwertig |
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Vermietung
ALDI
Mit ca. 1.592 m² ist die ALDI GmbH & Co. KG der Mieter mit
dem größten Flächenanteil im Objekt. Mietbeginn war der
02.11.2006. Der Mietvertrag
endet zum 01.11.2021 mit einem
mieterseitigen Optionsrecht von dreimal
je fünf Jahren. Der
Mietzins ist nach drei Freijahren zu 50 % der Wertent-wicklung
des Verbraucherpreisindex angepasst, sobald der Index eine Veränderung
von 10 % aufweist. |
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Kaiser’s Tengelmann
Die Einzelhandelsflächen des Vollsortimenters, insgesamt ca.
1.338 m², wurden von der Kaiser’s Tengelmann GmbH angemietet.
Mietbeginn war der 09.06.2009. Der Mietvertrag endet zum
31.10.2021 mit einem mieterseitigen Optionsrecht von dreimal je
fünf Jahren. Vereinbart ist eine Umsatzmiete in Höhe von 4,5 %
des erzielten Nettoumsatzes, bei einer Mindestmiete, die nach
drei Freijahren zu 60 % der Wertentwicklung des Verbraucherpreisindex
angepasst wird, sobald der Index eine Veränderung
von 10 % aufweist. |
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Schlecker
Die Einzelhandelsflächen des Drogeriemarkts, insgesamt ca.
449 m², wurden von der Firma Anton Schlecker angemietet.
Mietbeginn war der 18.05.2009. Der Mietvertrag endet zum
17.05.2014 mit einem mieterseitigen Optionsrecht von sechsmal
je drei Jahren. Der Mietzins ist für die ersten fünf Jahre fest
vereinbart. Danach ist er zu 50 % der Wertentwicklung des erbraucherpreisindex
angepasst, sobald der Index eine Veränderung
von 10 % aufweist. |
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Sonstige
Die Dyjas & Kiwitz GbR hat 108 m² Einzelhandelsflächen als
Blumenladen angemietet, weitere 24 m² die Kreissparkasse Köln
für einen Bankomaten. |
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Vergleichsmiete
Der Mietzins für vergleichbare Objekte in Frechen bewegt sich
zwischen EUR 6 und EUR 12 pro m² (zuzüglich Umsatzsteuer).
Mit einer durchschnittlichen aktuellen Miete von ca. EUR 9,56
pro m² liegt der Objektmietzins im Mittelfeld. Die nachhaltige
Miete für Vollsortimenter und Discounter mit Flächen über 1.000
m² wird im Verkehrswertgutachten der Sachverständigenkanzlei
Dr. Ludwig & Partner für Immobilienbewertung mit EUR 10,25
netto kalt pro m² monatlich angesetzt, für Einzelhandelsflächen
bis 500 m² gibt das Gutachten einen Wert von EUR 9 an. |
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